不動産クラウドファンディング・REIT・ソーシャルレンディングはどう違う？それぞれのメリット・デメリットを解説

不動産投資の種類はこの数年で大幅に増えてきました。

従来の個人で売買や賃貸する形に加えて、日本でもREIT(不動産投資信託)が充実してきましたし、最近では不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングも急成長しております。

「不動産投資には多額の資金や面倒な手続きが必要」というイメージは、もはや過去のもの。

少額から手軽に始められるサービスが増えています。

ここでは不動産クラウドファンディング、REIT、ソーシャルレンディングの3つの種類の不動産投資を紹介します。

それぞれの特徴やメリット、デメリットも理解することで自分にあった資産運用が見つかるはずです。

ぜひ活用してみて下さい。

不動産クラウドファンディングとは？概要を簡単に紹介

不動産クラウドファンディングとは、個人が直接物件を購入するのではなく、出資という形で運営会社と他の出資者と共同で購入をして分配金をもらう仕組みです。

物件を選ぶのも面倒な管理をするのも運営会社。

出資した後に私たちが行うのは主に分配金を受け取ることだけです。

運営会社や他の方々との共同出資のため、多くのサービスでは1万円から投資ができます。

不動産投資の中でも最も人気の高いサービスの1つでしょう。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングにはメリットとデメリットがありますが、まずメリットをお伝えします。

主なメリットは、

• 面倒な手続きや管理が不要
• 価格が安定している
• 1万円からの少額投資

という点が挙げられますので、見ていきましょう。

不動産クラウドファンディングのメリット1.面倒な手続きや管理が不要

不動産クラウドファンディングでは物件を選んで実際に購入し、運用期間中に管理するのも全て運営会社が行います。

我々出資者は最初に運営会社と契約をして入金すれば、あとは分配金を受け取るだけです。

一般的な不動産投資では、複雑な手続きや物件管理に多くの時間が取られ、それが資産運用というよりも、むしろ仕事のように感じてしまうことがあります。

手間がかからないという面で非常に大きなメリットがあります。

不動産クラウドファンディングのメリット2.価格が安定している

不動産クラウドファンディングはファンド募集の段階で想定利回りと運用期間が決まっています。

各ファンドは募集時に想定利回りや運用期間があらかじめ設定されており、投資後に日々価格が変動することはありません。

想定利回り通りに運用が完了しない場合もまれにありますが、きちんと運営会社と物件を選べば、ほぼ確実に収益が得られる安定した資産運用といえるでしょう。

こうした仕組みは忙しい人でも始めやすく、株式市場のように毎日値動きをチェックする必要が基本的にないため、長期的な収益計画を立てやすいという利点があります。

一方でREIT(不動産投資信託)では株式と同様に毎日価格が変動します。

そのため、市場全体の動きや外部環境の影響を受けやすく、短期的な価格変動リスクが大きいのが特徴です。

値下がりリスクを含めたハイリスク・ハイリターンの性質があるため、売買タイミングやマーケットの分析が重要になります。

不動産クラウドファンディングのメリット3.　1万円からの少額投資

従来の不動産投資では最低でも数百万円の資金が必要であり、自己資金に加えてローンを組むのが当たり前の投資手法でした。

「資産運用には興味がある。でも借金を背負うのは不安」そう感じて、立ち止まってしまった人も少なくないでしょう。

不動産クラウドファンディングでは1人で物件を購入するわけではないので、1つの物件に1万円から投資ができる仕組みになっているんです。

さらに少額投資を活用して一つの物件に集中せず、何十もの物件に投資することで、分散投資というリスクを抑えるメリットも生まれます。

不動産投資を誰でも可能にしたのがクラウドファンディングという仕組みです。

不動産クラウドファンディングとREITの根本的な違いは受給が影響するかしないか

不動産クラウドファンディングとREITの根本的な違いを説明すると、REITは不動産物件とは直接関係のない、市場での需給が価格に影響してしまう点です。

REITは証券市場で取引される金融商品です。

実際に保有している不動産の価値や賃料収入だけでなく、市場全体の雰囲気や投資家心理といった需給の影響を強く受けます。

景気後退への懸念や金利上昇、社会不安が話題になっただけで、物件そのものに問題がなくても価格が大暴落してしまい、結果的に投資家が損をしてしまう仕組みとなります。

そんな株式やREITとは異なり、安定していてかつ日々値動きを気にしなくてよい点も不動産クラウドファンディングのメリットですよね。

管理にも値動きチェックにも時間をかけなくてよい資産運用ができます。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングのデメリットは、

• 人気がありすぎて出資できない
• 途中解約ができない場合もある
• 元本保証ではない

という点が挙げられますので、詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングのデメリット1.人気がありすぎて出資ができない

先ほど書いたようなメリットがあるため不動産クラウドファンディングはとても人気があり、多くのサービスでは出資を募集しても応募者の方が多い状況です。

早い者勝ちで出資者を決める場合はPCやスマホで待ち構える必要がありますし、抽選で決める場合は外れる場合もあります。

1つのサービスだけに登録しているとなかなか出資の機会が得られないので、複数の運営会社に登録しておくことをお勧めします。

案件に応募ができる1週間前頃にメールで通知が来る会社が多いので、その通知やメッセージでいつどこのサービスに応募できるかを把握しておくようにしましょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット2.途中解約できないことがほとんど

資産運用をしていても急にまとまった現金が必要になることはありますよね。

不動産投資には流動性リスクといってすぐに現金に戻せないデメリットがあります。

不動産クラウドファンディングは従来の不動産投資に比べて手続きが簡単になっているものの、運営会社によっては途中解約が難しかったり、解約手数料がかかることで損をする場合もあります。

流動性に関しては株式と同じくREITの方が優れています。

運営会社によっては途中解約しやすいサービスもありますので、実際に出資する際は規定をきちんと確認しましょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット3.元本保証ではない

投資においては当たり前の前提ですが、銀行預金ではないので元本保証ではありません。

予定通りの配当がもらえない場合や最悪出資金が減る可能性もゼロではないです。

ただし不動産クラウドファンディング業界では優先劣後方式という出資者の資金を優先的に守る仕組みを大半の運営会社が導入しています。

実際に減配や元本割れが一切ない運営会社も多いので、出資する際は運営会社の実績を確認しましょう。

REITとは？概要を簡単に紹介

REIT(不動産投資信託)とは、運営会社が出資者から資金を集めて不動産の売買や賃貸を行う金融商品の1種です。

株式のように証券取引所に上場している商品が大半であり、配当に加えて値上がり益を狙える点が特徴です。

そのため出資者は証券会社から商品を売買する必要があります。

また1つの物件ごとではなく、何十もの物件にまとめて出資するのもREITの特徴です。

日々の値段は上下し、株式同様に日々売買も可能なため、不動産投資といっても安定収入を目的とした資産運用よりも株式投資に近い側面もあるでしょう。

REITのメリット

REITは日本よりも米国で人気の仕組みなのですが、近年では日本版(J-REIT)も充実し資金が集まっています。

まだ広くは知られていないREITのメリットとデメリットを知っておいて損はありません。

まず先にREITのメリット、

• 日々売買が可能
• 面倒な手間がいらない
• 値上がり益を狙える

を解説していきます。

REITのメリット1.日々売買が可能

不動産投資における最大の弱点は、すぐに現金化できない点です。

物件を売却するには時間がかかり、状況によっては思うような価格で売れないこともあります。

この流動性リスクを大きく解消しているのがREITです。

株式同様、証券取引所で取引されており、市場が開いている平日であれば原則としていつでも売買が可能です。

値段はその時の価格のため売ることで得をすることも損をすることもありますが、現金に戻せなくて困ることはありません。

REITのメリット2.面倒な手間が要らない

不動産クラウドファンディングと同様に、REITも面倒な手間なく不動産投資ができます。

不動産クラウドファンディングでは運営会社と契約を結ぶようにREITは証券会社と契約を結びますが、一度済ませてしまえばスマホ1つで管理可能です。

分配金の受け取りや保有状況の確認も、すべてオンラインで完結します。

不動産投資に関わる事務手続きや物件の管理などは一切不要。

証券口座をすでに持っている方にはすぐにでも始められます。

REITのメリット3.値上がり益が狙える

REITは他の株式と同様に毎日値段が変わります。

定期的な分配金が期待できる点に加え、購入時より価格が上昇すれば、売却による利益も得られるのが大きな特徴です。

分配利回りは一般的な株式と比べて高めに設定されているケースが多く、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える点はREITならではと言えるでしょう。

これは不動産クラウドファンディングというより従来の不動産投資に近い形になります。

日々トレードができる点は一部の方には大きなメリットでしょう。

REITのデメリット

次にREITのデメリット、

• 毎日値段が変わる
• 配当や元本を守る仕組みがない
• 不要な物件を含むことでリターンが下がる

を解説していきます。

REITのデメリット1.毎日値段が変わる

REITのメリットとして値上がり益が期待できます。

しかし、同時に値段が下がる可能性も考えておかないといけません。

毎日値段は変動し、相場が崩れれば値段が半分になることもあり得ます。

値段が上がったか下がったか気になってしまう方には、時間の無駄やストレスにもなってしまうのでお勧めしません。

REITのデメリット2.配当や元本を守る仕組みがない

不動産クラウドファンディングもREITも元本が保証されているわけではありません。

ただしクラウドファンディングについては優先劣後方式の導入によって出資者が守られる仕組みがあります。

一方でREITについてはどれだけ値段が下がっても配当が減っても投資家が守られる仕組みはありません。

過去には社会情勢の急変により、実際に分配を停止したREITもありました。

REITには決して低くないリスクが伴うことに注意が必要です。

安定した資産運用が目的の方はお勧めしません。

REITのデメリット3.不要な物件を含むことでリターンが下がる

不動産クラウドファンディングは1つの個別物件に出資するものです。

立地や用途、収益計画を見極めたうえで、この物件に投資するかどうかを自分で選べるのが特徴です。

一方でREITは、オフィス、住宅、商業施設、物流施設など、数十件規模の不動産をまとめて保有しています。

これにより利回りの高い物件もあれば赤字になるなど足を引っ張る物件にも投資する形になり、トータルの利回りが下がってしまうことも少なくありません。

クラウドファンディングでは6-8%の高利回りはありますがREITの配当は3-5%が相場です。

クラウドファンディングは個別、REITはまとめて投資する点が大きな違いでしょう。

ソーシャルレンディングとは？概要を簡単に紹介

ソーシャルレンディングとは運営会社が出資金を集めて特定の企業に融資を行い、返済金利を分配する仕組みです。

運営会社が投資家から資金を集めるためクラウドファンディングという分類では同じですが、購入型に対してソーシャルレンディングは融資型クラウドファンディングとも言われます。

購入型は運営会社が実際に物件を購入して運用をしながら出資者に利益を分配しますが、ソーシャルレンディングは運営会社が事業者に資金そのものを貸付して、その返済金利を分配します。

ソーシャルレンディングの特徴として不動産の目利きよりも貸付する事業者の返済能力のスクリーニングが重要です。

ソーシャルレンディングのメリット

ソーシャルレンディングは高金利のためとても魅力的に見えますが、しっかりとメリットとデメリットをお伝えいたします。

まずはメリット、

• 購入型クラウドファンディングよりも高利回りな案件もある
• 価格が変動しない
• 面倒な管理が不要

という点を紹介します。

ソーシャルレンディングのメリット1.購入型クラウドファンディングよりも高利回りな案件もある

購入型クラウドファンディングでも6%以上の高利回り物件はありますが、ソーシャルレンディングの利回りは全体的にさらに高く年8パーセント前後から、条件次第では10%ほどの案件もあります。

ソーシャルレンディングで融資を受けるのは、一般の金融機関では融資が受けにくいため高金利でも借りる必要がある事業者です。

そのためリスクが高まる分金利も上がる仕組みになっています。

信用力や事業内容、担保の有無などを見極める必要はありますが、その分、他の不動産系投資と比べて高い収益を狙える点は大きなメリットと言えるでしょう。

ソーシャルレンディングのメリット2.価格が変動しない

ソーシャルレンディングは、比較的高い利回りを狙える投資でありながら、日々価格が変動しない点はメリットです。

募集時点で利率や運用期間が決まっており、運用中に市場価格が上下することはありません。

もしREITのように毎日価格が動く仕組みであれば、相場を追いかけたり、売買タイミングを考えたりと、余計な手間や知識が必要になります。

その点、ソーシャルレンディングは一度投資すれば、あとは運用終了まで基本的に見守るだけで済みます。

「高金利だけど価格が下がってしまったので、結果的にマイナス」という不安がないのはよいですよね。

ソーシャルレンディングのメリット3.面倒な管理が不要

一度出資すればあとは金利を受け取るだけという点も魅力的です。

日々の確認や事務手続きが一切不要で、忘れていれば金利が振り込まれる仕組みは資産運用に時間をかけたくない人には最適でしょう。

ソーシャルレンディングのデメリット

一方、ソーシャルレンディングにはデメリットもあります。

• 元本保証ではない
• 途中解約は購入型以上にできない
• 購入型よりハイリスク・ハイリターン

というメリットを見ていきましょう。

ソーシャルレンディングのデメリット1.元本保証ではない

他の金融商品と同様に元本保証ではありません。

いくら10%という圧倒的な高金利でも融資先の事業者が倒産してしまっては元本の全額回収は厳しいでしょう。

金利は月々払われる運営会社が多いですが、元本は期間満了後に償還されます。

つまり、毎月利息を受け取れていても、最後に元本が戻らないリスクは常に存在します。

初心者の方は特に注意が必要です。

ソーシャルレンディングのデメリット2.途中解約は購入型以上にできない

もしもの時に投資を途中でやめて現金に戻す流動性リスクですが、ソーシャルレンディングは途中解約について一番厳しいサービスでしょう。

資金そのものを高金利で貸しているわけですから資金を途中で抜かれてしまっては意味がありません。

一度出資すると、運用期間が終了するまで資金は拘束されます。

急な出費や資金需要が生じても、途中で引き出すことはできないため、余剰資金の範囲で出資をしましょう。

ソーシャルレンディングのデメリット3.購入型よりハイリスク・ハイリターン

購入型クラウドファンディングよりも金利が高い分、リスクも高いと理解しましょう。

運営会社は融資先の事業者をスクリーニングしていますが、それでも通常の金融機関融資が受けられない理由があるわけで、返済の遅れや最悪貸し倒れの可能性もゼロではありません。

魅力的な高金利とセットでリスクは意識する必要があります。

不動産クラウドファンディング・REIT・ソーシャルレンディングの違いを表で比較

ここまで見てきた不動産投資に関する3つのサービスについて一覧表で違いを確認しましょう。

	不動産クラウドファンディング	REIT	ソーシャルレンディング
金利平均	3-5%	3-5%	3-8%
価格変動	原則なし	毎日(平日)	なし
元本保証	なし(ただし優先劣後システムでリスク低減)	なし	なし(ただし担保や保証でリスク低減)
途中解約	運営会社によっては可能	毎日可能(平日)	原則不可
複雑な手続きや管理	なし	なし	なし
少額投資	可能	可能	可能

おすすめのソーシャルレンディングサービス「Funds（ファンズ）」

10社以上あるソーシャルレンディングの中で筆者がおすすめするソーシャルレンディングは「Funds」です。

Fundsは間接的に上場企業などへ貸付のできるソーシャルレンディングサービスです。

一般的なソーシャルレンディングでは未上場企業への貸付が多いですが、Fundsで取り扱う案件のほとんどは上場企業となっています。

上場するには経営状況を見られたり、様々な条件をクリアしないといけません。

そのため倒産リスクが低く、貸し倒れする可能性も低くなります。

他のサービスよりも低利回りではありますが、安全性を重視した投資をしたい方、利回り高めのサービスにはすでに登録していて、分散投資先を探している方にぴったりのサービスです。

※Fundsは不動産投資サービスではございません。利回りは2%~3%（年率・税引前）の案件が中心です。詳細はFundsのサービスサイトにてご確認ください。

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内容	①新規口座開設で、投資で使える現金1,000円プレゼント ②さらに、口座開設後30日以内の投資額に応じて、最大4,000円プレゼント 1万円以上：1,000円 50万円以上：2,000円 100万円以上：4,000円
実施期間	2025年12月1日から2026年1月31日23:59まで
適用条件	①2025年12月1日から2026年1月31日23:59までに新規口座開設申請をし、2026年2月4日までに口座開設を完了する ②口座開設後2026年1月31日23:59までに、1万円以上の投資をする
注意点	※口座開設の申込みから手続き完了までには、審査等により、通常1〜5営業日程度時間がかかる
送付時期	①口座開設完了の1週間後 ②2026年2月末

＼登録で現金1,000円／

まとめ

不動産投資はクラウドファンディング、REIT、ソーシャルレンディングといくつもの方法で一気に身近になりました。

どれも少額からの投資が可能であり、面倒な手続きや管理も不要です。

一方で毎日値動きがあり値上がり益も狙えるREITもあれば、価格の変動がなく放置しておけばよいクラウドファンディングもあります。

不動産投資の難点であった流動性リスクを解決する商品も出てきました。

リスクとセットではありますが10%近い高金利も可能であり、ひとりひとりの資産運用の目的に合ったサービスが存在しています。

ぜひメリット・デメリットをよく理解するために参考にしてみてはいかがでしょうか。