不動産クラウドファンディングとは？仕組み・始め方・不動産投資との違いを初心者向けに解説

「不動産クラウドファンディングが注目を集めているが、どのような投資方法か詳しく知りたい」

「不動産クラウドファンディングを行うメリットを知りたい」

このような疑問や悩みを抱えている方は多いことでしょう。

不動産クラウドファンディングは、小額から不動産投資を行える新しい投資方法です。

本記事では、不動産クラウドファンディングの概要や始め方、一般的な不動産投資との違いを紹介します。

不動産クラウドファンディングとは？仕組みを解説

不動産クラウドファンディングの仕組みについて、以下の3つから詳しく解説していきます。

• 不動産クラウドファンディングの仕組み
• 匿名組合と任意組合の違い
• どんな人が利用している？利用者の傾向

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングは、インターネット上で投資家から少額ずつ資金を募集し、集めた資金で不動産を取得・運用し、その不動産から得られた利益を出資者に分配する仕組みです。

事業者がインターネット上で「ファンド」をオンラインで募集し、あらかじめ設定された目標金額に達するとファンドが成立します。

ただし、目標額に満たなかった場合でも、残りの金額を運営会社が補填するなどしてファンドが成立するケースもあります。

投資対象となる物件は多岐にわたり、居住用マンション・商業施設・ホテル・再生物件などの国内物件に加え、近年では海外不動産を扱うファンドも登場しています。

匿名組合型と任意組合型の違い

不動産クラウドファンディングには「匿名組合型」と「任意組合型」という2種類の契約方法があります。

匿名組合型

匿名組合型とは、大部分の不動産クラウドファンディングに当てはまるタイプです。

投資家は不動産の運用には関わらず、不動産の所有権もありません。

万が一投資した不動産が大きなダメージを受けた場合も元本以上の損失が出ることもありません。

また、不動産の所有権も発生しないので、ファンドの運用が終わったら元本と償還金が支払われて終了です。

不動産クラウドファンディング初心者の方は、まず匿名組合型のファンドに投資することをおすすめします。

任意組合型

任意組合型とは、複数の投資家が任意組合契約を結んで出資を行って不動産を所有する投資方法です。

任意組合型では投資家だけでなく不動産クラウドファンディング事業者も出資者となり、出資したすべての投資家に所有権があります。

そのため、高額な投資をすることも可能な一方、投資した物件が大きなダメージを負うと出資者全体で責任を負わなければなりません。

例えば、物件が火事で全焼したり地震で倒壊したりすれば、出資金以上の損害を被るケースもあるでしょう。

不動産クラウドファンディングや他の投資など、投資への理解が深まった方におすすめです。

どんな人が利用している？利用者の傾向

不動産クラウドファンディングは、主に以下のような方に支持されています。

• 少額から不動産投資を始めたい方
• 不動産投資に興味はあるが、管理の手間をかけたくない方
• 分散投資でリスクを抑えたい方
• 忙しくても手間なく資産運用をしたい方

不動産クラウドファンディングの最大の特徴は小額から不動産投資が可能になることです。

従来の不動産投資は数百万円の初期資金が必要で、物件の管理・契約手続きといった煩雑な業務も避けられませんでした。

一方、不動産クラウドファンディングでは、多くのファンドが1万円から投資可能です。

しかも、不動産の選定・運用・管理はすべて運営事業者が行うため、投資家自身が手を動かす必要はありません。

そのため、「働きながら不労所得を得たい」「余剰資金を有効に使いたい」と考える会社員・主婦・副業層など、幅広い層の利用者に選ばれています。

不動産クラウドファンディングについてさらに詳しく解説

ここでは、不動産クラウドファンディングの「始め方」や「税金の扱い」などを投資を始める前に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

これから不動産クラウドファンディングをやってみたいと考えている方は参考にしてください。

投資の流れ

不動産クラウドファンディング投資は、オンライン上ですべての手続きを完結できます。

基本的な流れは、以下の通りです。

1. サービスを選び、口座を開設
2. 気になるファンドを選択して出資
3. 運用期間終了後、分配金や元本が戻ってくる

口座開設には、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類が必要になりますが、申し込みから即日で開設できるサービスもあり、スムーズに投資を始めることが可能です。

税金の扱い

不動産クラウドファンディングで得た利益の多くは、「雑所得」として課税対象になります。

これは、株式投資で得られる「配当所得」や、実物不動産の家賃収入で発生する「不動産所得」とは区別されており、異なる税制が適用される点に注意が必要です。

しかし、任意組合型ファンドは「不動産所得」となります。

確定申告の可否

不動産クラウドファンディングは原則、確定申告が必要になりますが、不要なケースもあります。

会社員など給与所得がある人で、年間の雑所得合計が20万円以下であれば確定申告は不要です。

なお、任意組合型のファンドであれば確定申告は必要になります。

詳しくは管轄の税務署に確認しましょう。

従来の不動産投資と不動産クラウドファンディングの違い3選

ここでは、従来の不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いとして以下の3つを紹介します。

• 小額で投資が可能
• 不動産の所有権が発生しない
• 投資家は不動産運用に関わらない

従来の不動産投資との違い1．小額で投資が可能

不動産クラウドファンディングと従来の不動産投資の最大の違いは、投資に必要な元手です。

従来の不動産投資は最低でも数百万、物件によっては数千万円以上の資金が必要になります。

さらに、多くの場合は銀行から融資を受けて投資を行いますが、仮に物件の運用がうまくいかなくても、借入金の返済義務は残り続けます。

一方で、不動産クラウドファンディングでは、1万円程度の少額から投資ができるので、元手が少なくても不動産投資に参加できます。

従来の不動産投資との違い2．不動産の所有権が発生しない

不動産クラウドファンディングは不動産の所有権が発生しません。

あくまで出資者として、運用益や賃貸収益に応じた分配金を受け取る仕組みです。

所有権がないからこそ、固定資産税の支払いや物件管理、修繕対応などの手間・リスクから解放されるというメリットもあります。

「収益は得たいけど、不動産の管理や運営はしたくない」という方にとって、不動産クラウドファンディングは効率的な投資手段といえるでしょう。

従来の不動産投資との違い3．投資家は不動産運用に関わらない

不動産クラウドファンディングでは、投資家は不動産運用には関わりません。

物件の取得・管理・賃貸・売却まで、すべてを運営会社が行うため、投資家は基本的に「出資するだけ」で完結します。

従来の不動産投資でも運用を管理会社に任せることはできますが、最低限の管理対応は行う必要があります。

そのため、仕事が忙しい方や手間をかけたくない方にとって、不動産クラウドファンディングは非常に相性がよい投資方法といえるでしょう。

ただし、同じ物件を長期保有して自分で運用方法をコントロールしたい方や、融資（レバレッジ）を活用して高い収益を狙いたい方には、従来型の不動産投資の方が向いているケースもあります。

不動産クラウドファンディングのメリット・魅力

ここでは、不動産クラウドファンディングのメリット・魅力として以下の3つを紹介します。

• 無理のない資金ではじめられる気軽さ
• リスクを分散できる
• 専門的な知識が不要で不動産投資が可能

不動産クラウドファンディングのメリット・魅力1．無理のない資金ではじめられる気軽さ

不動産クラウドファンディングの魅力は、無理のない金額から投資をスタートできる手軽さにあります。

多くの不動産クラウドファンディングサービスで、1口あたり1万円程度の少額から投資が可能です。

「まずは試してみたい」「リスクを抑えて投資したい」といった初心者の方でも、生活資金を圧迫することなく始められるのが大きなポイントです。

たとえ損失が出たとしても、数万円程度の範囲に収まるため、リスク許容度の低い方にも取り組みやすい投資手段といえるでしょう。

不動産クラウドファンディングのメリット・魅力2．リスクを分散できる

不動産クラウドファンディングでは、複数のファンドに小口で投資できるという仕組みから、自然とリスク分散がしやすいのが特徴です。

複数のファンドに数万円～数十万円ずつ、別のエリア・サービスで複数投資をすれば、万が一の損失リスクを抑えることができます。

リスクをひとつの物件・エリアに集中させず、ファンド単位で分けて投資できる仕組みが整っているため、初心者でも分散投資を実現しやすくなっています。

不動産クラウドファンディングのメリット・魅力3．専門的な知識が不要で不動産投資が可能

不動産クラウドファンディングは、投資家が不動産の運用に関わりません。

そのため、不動産運用の専門的な知識がなくても投資を始めることができます。

実際の運営には関わらないため、初心者でも安心して投資を始められるでしょう。

ただし、どのファンドに投資するかは自分自身で選ぶことになります。

物件情報や利回りの仕組みやリスクなど、最低限の知識を身につけて、投資にチャレンジするのがおすすめです。

不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点

ここでは、不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点として、以下の3つを紹介します。

• 計画的な投資が難しい
• 元本割れリスクがある
• 途中での解約が難しい

不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点1．計画的な投資が難しい

不動産クラウドファンディングは先着式と抽選式があり、どちらも希望通りに投資できないケースがあります。

近年、不動産クラウドファンディングは投資家から大きな注目を集めており、人気のファンドは短時間で募集枠が埋まってしまうことも多数。

特に、抽選式は早く申し込んでも希望のファンドに投資できないこともあります。

こうしたリスクを軽減するためには、

• 複数のサービスに登録しておく
• 定期的にファンド情報をチェックする習慣をつける
• 募集枠の大きいファンドに投資する

といった工夫が有効です。

不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点2．元本割れリスクがある

不動産クラウドファンディングは出資法により、元本保証を禁止されています。

そのため、対象不動産の状況や運営会社の倒産などにより、元本が戻らない可能性もあります。

また、元本割れリスク意外にも、運用期間の延長や、償還金の遅延なども起きる可能性はあるでしょう。

不動産クラウドファンディングは元本割れのほか、運用延長、償還金遅滞等のリスクがあります。

リスクを軽減するには、ファンド内容だけでなく、運営会社の実績や透明性、過去のトラブル事例の有無も含めてチェックすることが大切です。

• サービス開始からの運用実績
• 元本割れや遅延の発生件数
• 公式サイトでの開示情報の充実度
• SNSや口コミでの評判

などを総合的に確認した上で、信頼できるサービスを選ぶようにしましょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点3．途中での解約が難しい

不動産クラウドファンディングサービスの多くは途中解約ができません。

ファンドの運用期間は数か月〜1年程度が一般的ですが、運用が終了するまで資金は基本的に拘束されます。

そのため、急に資金が必要になった場合でも引き出すことができないという点は、あらかじめ理解しておく必要があります。

一部サービスでは途中解約を認めていることもありますが、多くの場合手数料がかかります。

投資する際は、しばらく使う予定のない余剰資金を使うようにしましょう。

不動産クラウドファンディングの始め方！〜口座開設から投資まで〜

不動産クラウドファンディングの基本的な始め方は以下のとおりです。

• STEP1．忙しくても手間なく資産運用をしたい方
• STEP2．口座を開設するのに必要な書類をそろえる
• STEP3．オンラインで口座を開く手続きをする
• STEP4．希望するファンドへ申し込み、合否を待つ
• STEP5．投資を開始する

１～5まで、最短ならば２～3日で可能です。（サービスにより異なります。）

ただし、希望するファンドに必ずしも投資できるとは限りません。

登録だけであればお金はかからないため、複数のサービスに登録し、投資したい案件をピックアップしておくと良いでしょう。

不動産クラウドファンディングの代表的なサービスを紹介

ここでは、不動産クラウドファンディングの代表的なサービスを3つ紹介します。

• COZUCHI（コヅチ）
• CREAL（クリアル）
• FANTAS funding（ファンタスファンディング）

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、プロが厳選した都心一等地や大型再開発案件への投資ができるファンドをそろえていることを強みとしています。

これまでの累計調達金額は1,000億円超えと、こちらもトップクラスの実績です。

最大の特徴は利回りの上振れが起きることで、実質利回りは最大600％を超えたこともあります。

また、中途解約（買取申請）も可能なので、急な出費にも備えられます。（事務手数料がかかります。）

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CREAL（クリアル）

CREALは、東証上場企業「クリアル株式会社」が運営しているサービスです。

不動産クラウドファンディングにおいて、上場企業が運営していることは珍しく、他者に比べ安心感が強まるでしょう。

空き室リスクを抑えるためにマスターリース契約を結んでいるなど、リスク軽減に取り組んでいます。

最近では不動産特定共同事業3号・4号の免許も取得し、さらなるリスク軽減の動きがみられることが期待できます。

FANTAS funding（ファンタスファンディング）

FANTAS fundingは累計運用件数250件以上、累計償還件数230件以上、元本割れ0件というトップクラスの実績を持つサービスです。

運用期間は比較的短めです。

運用期間が短いことで、市場の変化が起きにくく予定通りの運用がしやすくなるといったメリットがあります。

また、最近では、「アップサイド配当」という仕組みを取り入れています。

FANTAS fundingでは早期償還（想定よりも早く償還されること）が多くありますが、運用が早期で終了するため、本来受け取れる分配金よりも減ってしまいます。

しかし、アップサイド配当では、本来の想定運用期間分の配当が行われるため、年利換算により、実質利回りが上がるのです。

老舗サービスながらも新しい取り組みをしている、おすすめのサービスです。

まとめ

本記事では、不動産クラウドファンディングの概要やメリット、注意点、基本的な投資方法などを紹介しました。

不動産クラウドファンディングは一定のリスクはありますが、小額で投資ができる、リスクを分散して投資ができるなどのメリットがあります。

一般的な不動産投資と比較して、どちらが自分に適しているか比較検討のうえ、決断しましょう。