不動産クラウドファンディングはやめとけ？失敗事例や対策も解説！

「不動産クラウドファンディングはやめとけと言われているが、なぜか？」

「不動産クラウドファンディングの失敗事例は本当にあるの？」

このような疑問を持っている方は多いことでしょう。

不動産クラウドファンディングは小額から行える不動産投資の一種です。

初期費用をかけずに不動産投資ができるのが最大の特徴で、多くの投資家から注目を集めています。

その一方で、「やめとけ」という声もあるのは事実です。

本記事では、不動産クラウドファンディングが「やめとけ」といわれる理由や失敗事例、さらに失敗を防ぐための対処法を紹介します。

不動産クラウドファンディングはやめとけと言われる4つのデメリット

はじめに、不動産クラウドファンディングはやめとけと言われる理由を以下の4つ紹介します。

• 元本割れのリスクがある
• 計画的に投資が難しい場合がある
• 中途解約が難しい
• 税制上の優遇が受けられにくい

ひとつずつ解説していくので、参考にしてください。

やめとけと言われるデメリット1．元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングは、元本保証が禁止されているため、元本割れのリスクがあります。

不動産投資は数ある投資の中では手堅い部類ですが、空室リスクや市況変化、天災などの影響を受ければ、投資した金額を回収できない可能性が十分あります。

そのため、まとまった額を投資したい場合は、ファンドの内容や運営会社情報ををよく精査したうえで投資検討する必要があります。

また、生活資金などではなく、あくまでも余剰資金で投資を行いましょう。

やめとけと言われるデメリット2．計画的に投資が難しい場合がある

不動産クラウドファンディングには「先着式」と「抽選式」があります。

• 先着式：人気ファンドは受付開始と同時に枠が埋まりやすい。特に高利回り案件は数分で終了することも。
• 抽選式：締切日までに申込者の中からランダムに当選者を選ぶ仕組み。早く申し込んでも必ず投資できるわけではない。

計画的に投資を行いたい方にとって、不動産クラウドファンディングは不確実な要素が大きすぎる方法といえます。

複数のサービスに登録し、多くのファンド情報を取り入れることが重要です。

やめとけと言われるデメリット3．中途解約が難しい

不動産クラウドファンディングは一度申し込むと運用終了まで解約できないケースがほとんどです。

運用期間はファンドによって異なりますが、概ね1年程度のものが多いでしょう。

一部のサービスでは中途解約の認められていることもありますが、手数料が必要になる場合があります。

ファンドに参加する場合は、1年以上使う予定がない「余剰資金」を利用しましょう。

やめとけと言われるデメリット4．税制上の優遇が受けられにくい

不動産クラウドファンディングは、一般的な不動産投資とは異なり、不動産の所有権は投資会社にあるため、税制上の優遇がほとんど受けられません。

一般的な不動産投資のような減価償却や経費計上による節税メリットが受けられません。

利益に対して税金がかかりますが、控除が受けられないので注意が必要です。

節税メリットを重視する方にとっては、不動産クラウドファンディングは向かない可能性もある点を理解しておきましょう。

不動産クラウドファンディングに失敗事例はある？

2025年7月現在、実際に元本割れが発生したサービスは確認されていません。

しかし、不動産小口化商品を扱うサービスの中で、行政処分や償還遅延など投資家の信頼を揺るがす事例はいくつか発生しています。

• みんなで大家さんの行政処分
• ヤマワケエステートの償還遅延

以上2つの事例を紹介します。

事例1．みんなで大家さんの行政処分

2024年6月、「みんなの大家さん」を運営する都市綜研インベストファンドに対して、大阪府と東京都は「30日間の一部業務停止命令」を下しました。

これは、同社が募集していた「シリーズ成田16号」という投資商品に対して、投資家への十分な説明がなかったこと、誤った情報で勧誘や契約を行ったこと等が理由です。

都市綜研インベストファンドは、2012年と2013年に行政処分を受けているため、今回が3度目となります。

投資家にとっては警戒すべき事態であり、同社は現在新しいファンドの募集を行っていません。

事例2．ヤマワケエステートの償還遅延

ヤマワケエステートは、2023年9月にサービスを開始して以来毎月10件以上ファンドを募集している勢いのある注目サービスです。

しかし、同サービスは、2025年2月～5月までに償還予定だった一部のファンドの償還期限を2025年8月に延長する旨を発表しました。

ヤマワケエステートは延期の理由を「想定していた通りに売却決済ができなかったため」と説明しています。

しかし、投資家が償還期限の延長を知らされたのは償還日の直前だったので、不信感を抱く方も多かったようです。

不動産クラウドファンディングにおいて、運用延長はあることですが、今回はこれまでに事例のない「償還遅延」だったため、さらに波紋が広がりました。

この1件後、ヤマワケエステートでは「運用終了」の定義を変更し、同様のことが発生しないよう見直しをしました。

しかし、ヤマワケエステートでは他の案件でも運用延長などが複数あり、今後も注視は必要です。

それでも不動産クラウドファンディングをおすすめする理由5つ

不動産クラウドファンディングにはデメリットや注意点もありますが、それでも多くの投資家に選ばれているのは、以下のようなメリットがあるからです。

• 小額から不動産投資ができる
• リスクを分散して投資ができる
• 高い利回りが期待できる
• 不動産管理の手間がない
• 投資スタイルに合わせてファンドを選べる

1つずつ詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングのおすすめ理由1．小額から不動産投資ができる

不動産クラウドファンディングは、最低1万円から投資が可能です。

不動産投資の最大のデメリットであった「投資に多額の初期費用が必要」が解消されているので、より多くの投資家が参加できます。

小額から投資ができれば、気軽に投資が始められるだけなく、元本割れした場合もダメージが少なくてすみます。

不動産クラウドファンディングのおすすめ理由2．リスクを分散して投資ができる

不動産クラウドファンディングは、少額から投資できるため分散投資が容易です。

地震や台風といった自然災害のリスクは地域によって異なりますが、日本全国にファンドが存在するため、エリア分散が可能です。

また、万が一の事業者リスク（倒産など）に備えて、複数のサービスを併用するという方法もあります

不動産クラウドファンディングのおすすめ理由3．高い利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングの利回りは、一般的に年4〜7％前後とされており、銀行預金や国債と比べてはるかに高水準です。

最近では利回り10％を超える案件も多く登場しており、リスクを理解した上で選べば、高収益を狙うことも可能です。

すべての高利回りファンドがハイリスクというわけではなく、利回りと安全性のバランスを見極めることが重要です。

複数の不動産クラウドファンディングサービスを比較して利回りの高いファンドばかりを選ぶのも戦略です。

不動産クラウドファンディングのおすすめ理由４．不動産管理の手間がない

不動産クラウドファンディングでは、不動産の運営や管理は全て運営会社が行ってくれます。

そのため、お金を振り込んだ後は、運用終了まで何もすることはありません。

また、不動産クラウドファンディングは、株式投資やFX投資のようにチャートを見て売り時を考えたり、価値が上下したりすることはありません。

運用期間中に投資家がすることは何もないので、仕事と投資を安心して両立できます。

忙しい方でもチャレンジできるのは大きなメリットではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングのおすすめ理由５．投資スタイルに合わせてファンドを選べる

不動産クラウドファンディングは100社以上のサービスがあり、サービス・案件によって様々な特徴のファンドがあります。

• 利回り重視（高利回り型）
• 安全重視（上場企業運営・実績重視・リスク軽減の仕組み）
• テーマ性重視（リノベーション、地方創生など）

サービスによっては海外に投資できるファンドもあり、今後も様々な案件が登場するでしょう。

様々なファンドを組み合わせて投資することもできるため、自由度の高い投資ができます。

失敗しないためのチェックポイント

不動産クラウドファンディング投資を成功させるには、以下の3つのポイントを抑えましょう。

• 信頼できる運営会社を選ぶ
• ファンド情報をきちんと精査する
• 余剰資金で分散投資する

信頼できる運営会社を選ぶ

不動産クラウドファンディングは比較的新しい投資商品である一方、投資家に人気のため多くの企業が参入しています。

その中には、十分な実績がない事業者や、過去に行政処分を受けた企業も存在します。

投資先を選ぶ際は、以下のような観点から「信頼性の高い運営会社かどうか」を必ず確認しましょう。

• 決算公告や財務状況が開示されているか
• 運用実績・元本割れの有無
• SNSや口コミなどの評判
• 行政処分歴やトラブル事例がないか

広告の派手さや利回りの高さだけに惑わされず、「運営の健全性」を冷静に見極める姿勢が求められます。

ファンド情報をきちんと精査する

不動産クラウドファンディングは、投資家が現地まで足を運んで物件を見ることはほとんどありません。

だからこそ、公開されているファンド情報は細かくチェックすることが大切です。

不動産クラウドファンディングは元本が保証されていません。

「みんなの大家さん」のように運営会社が投資にとって重要な情報を隠しているケースがあります。

契約成立前書面に掲載されている、運営会社の資金状況も投資前には必ずチェックしましょう。

余剰資金で分散投資する

投資は、余剰資金で行うものです。

教育資金・老後資金・生活費を使って投資するのは避けましょう。

また、1つのファンドやサービスに資金を集中させるのではなく、以下のように分散投資を意識することでリスクを抑えられます。

• 異なる地域のファンドに分ける
• 複数の事業者に資金を分配する
• 運用期間の異なるファンドを組み合わせる

「1つ失敗しても他でカバーできる」体制を整えることが、長期的な安定運用への近道です。

まとめ

本記事では、不動産クラウドファンディングのデメリットと注意点、それでもおすすめの理由を紹介しました。

不動産クラウドファンディングは、少額から始められる手軽さと分散投資のしやすさから、注目を集めている投資方法です。

とはいえ、元本割れや償還遅延などのリスクもゼロではありません。

不動産クラウドファンディングを行う場合はメリットだけでなくデメリットも把握したうえで投資するかどうか決断しましょう。