不動産小口化商品が危険と言われる理由は？リスクやデメリットをわかりやすく解説！

近年は情報技術の発達により、実物不動産を直接購入するのではなく、何人かの投資家が少額ずつ出資して不動産を購入する、いわゆる不動産小口化商品が増加しています。

実物不動産投資ほどの資金を必要とせずに不動産が購入できるため、実物不動産投資よりも不動産投資を始める際のハードルが比較的低いとされています。

しかし、実物不動産とは異なるリスクやデメリットがあるのもまた事実です。

そこで、 不動産小口化商品はどういった点が危険と言われるのかを探ってみました。

不動産小口化商品が危険と言われる理由は？デメリット4選

不動産小口化商品が危険と言われる理由・デメリットとして、主に以下のようなものがあります。

• 利回りが低い
• 金融機関のローンを利用できない
• 複利効果が期待できない
• まとまった利益が出ない

それではひとつひとつ詳しく見ていきましょう。

不動産小口化商品が危険と言われる理由1.利回りが低い

不動産小口化商品が危険と言われる理由の一つは、利回りが低い傾向があるためです。

一般的な実物不動産投資の利回りは5%～10%程度ですが、不動産小口化商品の利回りは2%～7%程度にとどまります。

不動産小口化商品では、物件の管理を事業者に任せるため、管理費や保険料、税金などのコストが収益から差し引かれることもあり、利回りがやや低くなる傾向があります。

利回りが低いということは、不動産の値下がりなどが発生した時の損失を収益でカバーできないため、結果的にリスクが高くなってしまうのです。

不動産小口化商品が危険と言われる理由2.金融機関のローンを利用できない

実物不動産投資では、金融機関からの借り入れ（不動産投資ローン等）が可能です。

そのため、僅かな自己資金でもレバレッジを効かせることができるので、自己資金の何倍もの金額で投資でき、大きなリターンを狙うことができます。

一方、不動産小口化商品では、投資の際に金融機関からの借り入れはできません。

仮に借り入れができたとしても年利10％など高額な金利での借り入れになるので、利益を生むどころか赤字になるリスクもあります。

その結果、すべて自己資金での投資となり、レバレッジ効果による少額でも大きな利益を狙うことができません。

不動産小口化商品が危険と言われる理由3.複利効果が期待できない

不動産小口化商品は、複利効果の発揮が難しいとされています。

複利効果とは、利益を再投資することで、その利益がさらに利益を生み出し、資産が増加する効果を指します。

しかし、不動産小口化商品では、利益は再投資されず分配金として支払われるため、複利効果を期待することはできません。

自分の口座に入ってきた分配金を再度小口化商品への投資に充てて複利効果を得ることは可能ですが、その際には最低投資金額を超えている必要があります。

そのため、少額での投資しかできない場合、複利効果を生み出すことが難しくなります。

不動産小口化商品が危険と言われる理由4.まとまった利益が出ない

不動産小口化商品は、実物不動産投資と比べて少額の資金で投資できるのが魅力の一つです。

しかし、その分どれだけ利回りの高い商品に投資をしてもまとまった利益は出ません。

ファンドの中には最大投資額を定めているものもあります。

そのため、まとまった利益を出していきたい方にはおすすめできません。

不動産小口化商品のリスク2選

次は、不動産小口化商品のリスクについて紹介します。

リスクとしては以下のようなものがあります。

• 元本保証ではない
• 中途解約ができない

それではその内容を見ていきましょう。

不動産小口化商品のリスク1.元本保証ではない

不動産小口化商品には、実物不動産投資、株式投資、投資信託、FXなどと同様に、元本保証がない点に注意が必要です。

投資した不動産の価値が下がると、元本割れが発生し、損失を被る可能性があります。

不動産小口化商品は比較的少額で手軽に不動産投資を始められますが、利益が保証されているわけではありません。

不動産クラウドファンディングの場合は、優先劣後システムが採用されていることがあり、元本割れリスクを軽減できますが、リスクが完全になくなるわけではありません。

元本割れのリスクを十分理解した上で投資を始めることが重要です。

不動産小口化商品のリスク2.中途解約ができない

通常、不動産小口化商品は中途解約ができません。

運用期間が決まっており、投資後はその期間が終わるまで解約や資金の回収ができない仕組みです。

そのため、株式投資やFXのように、いつでも決済できるわけではないため、注意が必要です。

投資期間が終了するまでは資金が拘束されるため、生活資金を使うことはおすすめできません。

資金が拘束されることを考慮し、計画的に投資することが重要です。

不動産小口化商品のメリット5選

もちろん、不動産小口化商品にも様々なメリットがあります。

よく知られているメリットには、以下のようなものがあります。

• 少額から始められる
• 専門家の選んだ物件に投資できる
• 運用の手間がかからない
• リスク分散しやすい
• 相続対策になる

そこで、不動産小口化商品のメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産小口化商品のメリット1.少額から始められる

不動産小口化商品のメリットの一つは、少額から始められることです。

実物不動産投資では、数千万円程度の投資資金が必要ですが、不動産小口化商品では最低投資額が1万円～100万円程度に設定されています。

不動産投資に興味があるけれども大規模な資金を用意するのが難しい人でも気軽に参入することができます。

不動産小口化商品のメリット2.専門家の選んだ物件に投資できる

不動産小口化商品の対象となる物件は、不動産投資のプロが厳選したものです。

例えば、立地や設備などが魅力的で賃貸ニーズが見込める物件がプロの目によって選定されています。

素人が1から物件を探す場合とは異なるため、優良物件に対して投資が可能です。

利益が保証されているわけではありませんが、一定のリターンが期待できます。

不動産小口化商品のメリット3.運用の手間がかからない

不動産小口化商品のメリットの一つは、運用の手間がかからないことです。

物件の運用や管理は事業者が行うため、投資後に特に手間がかかることはありません。

実物不動産投資では、運用や管理を投資家自身が行うこともありますが、不動産小口化商品ではすべて事業者に任せることができます。

手間を掛けずに副業収入を得たい方にとっては、メリットが大きいでしょう。

不動産小口化商品のメリット4.リスク分散しやすい

不動産小口化商品は、少額から投資できるため、実物不動産投資に比べてリスク分散しやすいのがメリットです。

仮に関東地方の不動産ばかりに投資していた場合、関東地方で災害が起こると投資先の不動産が一度にダメージを受ける可能性がありますが、不動産小口化商品では、様々な場所の不動産を組み合わせて商品を形成しているものもあります。

複数の不動産に同時に投資することで、空室リスクや災害リスクなど、さまざまなリスクを軽減できます。

不動産小口化商品のメリット5.相続対策になる

不動産小口化商品の中で、相続対策として活用しやすいのは、相続税評価が下がりやすい仕組みを持つ商品です。

代表的なのは、任意組合型の商品で、現金よりも評価額が抑えられるケースがあります。

特に、賃貸中の不動産を対象とした商品は、収益還元や貸家評価の考え方が影響し、評価が下がりやすい傾向があります。

また、小口単位で持てるため、相続人ごとに分けやすい商品も相性が良いと言えます。

不動産小口化商品は手軽に不動産投資を始めたい人におすすめ！

不動産小口化商品は、実物不動産投資に比べて少額で始められるのが魅力です。

実物不動産投資のように、数千万円の投資資金を用意する必要がありません。

例えば、任意組合型の不動産小口化商品でも、数十万円から投資できるものもあるため、ボーナスや1年分の貯金を元手に投資を開始できます。

また投資後の物件の運用や管理は事業者が行うため、運用や管理に手間をかけることなく、本業に集中できます。

そしてプロが選定した物件に投資できる上に、リスク分散しやすいのも特徴です。

そのため不動産小口化商品は、「手軽に不動産投資を始めたい」「実物不動産投資はハードルが高すぎる」といった方には特におすすめです。

元本割れリスクなどに注意が必要ですが、それでも非常に魅力のある投資商品と言えるでしょう。

まとめ

不動産小口化商品は少額からの投資が可能であり、リスクを分散しやすい不動産投資の手法と言えます。

一方で途中解約ができなかったり、損失の可能性が存在したりするなどのリスクもあるのでまずは、少しずつ投資し、慣れてきたらいろいろな不動産に分散投資すると言った方法などで手堅く稼いでいくことを考えてみてはいかがでしょうか。