不動産投資に興味はあるものの、資金が足らずに投資はできないという方も多いのではないでしょうか。
不動産を購入するためには数百万円、数千万円単位の資金が必要となることが多いです。
それだけの貯金がない場合は金融機関から融資を受けることになりますが、融資は誰でも受けられるわけではないので、どうしても不動産投資の敷居は高くなってしまいます。
しかし、最近では10万円などの小口単位の現金で不動産投資を始められる「不動産小口化商品」の提供も増えてきています。
この仕組みを利用することで、不動産投資の敷居が大幅に下がり、より多くの人が挑戦できるようになりました。
そこで不動産小口化商品とは一体どのようなものなのか、またどういった特徴やリスクがあるのかをここではご説明していきましょう。
11月にスタートしたばかりで、年利10%前後のファンドを連発している不動産クラウドファンディング「TORCHES（トーチーズ）」が話題です。
親会社は年商535億円のエムトラスト社で、他社の不動産クラウドファンディングを通じて100以上のファンドを組成した実績があり、スタート時から注目を集めています。
そんなトーチーズですが、1月現在おトクな出資キャンペーンを実施しています！
キャンペーン詳細は以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| キャンペーン名 | 投資応援 年末年始キャンペーン |
| 実施期間 | 2025年12月10日〜2026年1月31日 |
| 内容 | 期間中に初回投資を完了した人にAmazonギフトカード2,000円分をプレゼント |
| 対象案件 | 第5号ファンド「新宿区若葉1丁目ファンド」以降のファンド |
| 発送タイミング | 条件達成から約1ヶ月以内に送付 |
| 注意点 | キャンペーンは予告なく終了する可能性あり／Amazonへの直接問い合わせは不可 |
今回のキャンペーンがきっかけで、登録者が殺到することが見込まれます。
審査にも時間がかり、早めに登録を済ませておかないと間に合わない可能性が高いので、興味がある人はこのタイミングで登録してみることをおすすめします。
トーチーズについて詳しく解説した記事もありますので、こちらも参考にしてください。
不動産小口化商品とは？
不動産小口化商品とは、マンションやオフィスビルなどの不動産を小口（1口1万円～100万円程度）に分け、取引しやすくして投資家に販売する商品のことです。
例えば、5億円の不動産を500口に分けると、1口あたりの金額は100万円です。
そのため、個人でもマンションやオフィスビルなどの高額な不動産投資を始めることが可能となっています。
投資した不動産から得られた利益（賃料収入や売却益）は、口数に応じて投資家に分配されます。
投資した資金が多ければ多いほど、配当されるお金も増える仕組みです。
さらに、不動産の運営は事業者が行うため、投資後に運営や管理の手間がかかりません。
不動産小口化商品に投資することで、資金をそれほど用意せず手軽に不動産投資を始めることが可能です。
不動産小口化商品は以下の3種類に分類されます。
投資家と事業者が任意組合契約を締結。
共同で事業を運営し、利益を分配する。 1口100万円程度から投資が可能。
大手企業が運営している不動産小口化商品はある？
不動産小口化商品を提供している不動産関連の会社は多数ありますが、投資する場合には運営元のリスクを避けたいと考える方もいるでしょう。
そこでいわゆる大手企業が運営するおすすめの不動産小口化商品は、以下のとおりです。
| 不動産小口化商品 | 投資対象 | 投資金額 | 運営会社 |
|---|---|---|---|
| ADVANTAGECLUB | 東京都心の不動産 | 1口1,000万円 | 株式会社青山財産ネットワークス |
| Vシェア | 東京都心のオフィスビル | 500万円（1口100万円×5口） | 株式会社ボルテックス |
| Aシェア | 東京都心のオフィスビル | 500万円（1口100万円×5口） | 株式会社ACN |
大手3社のそれぞれの詳細について見ていきましょう。
大手企業運営の不動産小口化商品1.ADVANTAGECLUB
東証スタンダード市場の上場企業である株式会社青山財産ネットワークス運営する「ADVANTAGECLUB」は、東京都港区、千代田区、中央区などの不動産を対象としており、1口1,000万円から投資可能です。
20年以上にわたり不動産小口化商品の提供を行っており、任意組合型の累計組成額では業界No.1のシェアを誇ります。（2025年12月公式サイト確認時点）
案件の運営実績が豊富であり、投資家への配当を続けることに成功しています。
| 会社名 | 株式会社青山財産ネットワークス |
| 本社所在地 | 東京都港区赤坂8丁目4番14号 青山タワープレイス3階 |
| 代表 | 蓮見正純 |
| 資本金 | 12億6,329万円 ※2025年6月30日現在 |
| 業務内容 | 財産コンサルティング 事業承継コンサルティング 不動産ソリューションコンサルティング |
大手企業運営の不動産小口化商品2.Vシェア
Vシェアは都心のオフィスビルを対象とした不動産小口化商品で、500万円（1口100万円×5）から投資が可能です。
預かり資産時価総額は7,058億円で、空室率は0.62%と低水準です。（2025年12月公式サイト確認時点）
また、業務委託クライアント数で11年連続業界1位を獲得しています（※）。
こちらも高い評判と実績を獲得することに成功しています。
| 会社名 | 株式会社ボルテックス |
| 本社所在地 | 東京都千代田区富士見2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム22Ｆ |
| 代表 | 宮沢文彦 |
| 資本金 | 1億4,084万8,000円（2025年3月31日時点） |
| 業務内容 | 収益不動産を核とした資産形成コンサルティング 収益不動産の組成、売買および仲介、賃貸、管理 マンション管理適正化法に基づく管理業務 損害保険の代理業 有料職業紹介事業（在籍型出向マッチングサービス） |
大手企業運営の不動産小口化商品3.Aシェア
Aシェアは、都心プライムエリアのオフィスビルを対象としており、1口100万円×5口から投資が可能です。
プライムエリアの物件は需要が高い傾向があるため、リスクを軽減でき、長期的な収益が期待できます。
| 会社名 | 株式会社ACN |
| 本社所在地 | 大阪府大阪市北区梅田3丁目2番2号 JPタワー大阪14F |
| 代表 | 藤岡義久 |
| 資本金 | 4億5,800万円（グループ計） |
| 業務内容 | 複合機、事務処理専用機、パソコン、ビジネス電話等情報通信機器 ネットワークシステム、業務用エアコンの販売及びメンテナンス セキュリティシステムの販売及び設計、施工 不動産の売買・賃貸・仲介・管理、不動産ファンドの運用事業 |
大手運営のサービスのメリット3つ
大手企業が運営する不動産小口化商品を選ぶメリットは、主に以下の3つのとおりです。
- 優良物件への投資が可能
- 倒産リスクを抑えられる
- サポートが充実している
それぞれの内容を見ていきましょう。
大手運営のサービスのメリット1.優良物件への投資が可能
大手企業は長い歴史と豊富な実績、ノウハウを持ち、ネットワークを駆使して優良な不動産を取得しています。
投資家は優良物件への投資が可能となり、一定のリターンが期待できます。
大手運営のサービスのメリット2.倒産リスクを抑えられる
大手は中小規模の会社に比べて経営基盤が安定しており、倒産リスクが低いのがメリットです。
不動産は数億円単位の高額なものが多いため、資金力のない小規模企業の場合運営不動産の選定に失敗すると赤字で倒産するリスクが生じるのです。
その場合、債務返済のために運営した不動産が売却され投資家に十分な出資金が返済されない可能性もあります。
しかし大手企業であれば資金力があり、倒産の可能性は低くなりますし、財務状況も監査が入るので、不正が行われたり不適切な経営となったりしている可能性は低いです。
そのため、投資家は安心して投資判断を下すことができます。
大手運営のサービスのメリット3.サポートが充実している
大手企業が運営する不動産小口化商品は、投資後のサポート体制が整っている点も強みです。
専用の問い合わせ窓口やマイページが用意されており、運用状況や分配金の確認、各種手続きをスムーズに行えます。
また、重要なお知らせやトラブル発生時の説明も比較的丁寧で、情報開示のスピードや分かりやすさに差が出やすいのが特徴です。
大手運営のサービスのデメリット3つ
メリットがあればその反対のデメリットも存在します。
ここでは、大手が運営する不動産小口化商品のデメリットである、
- 利益は保証されていない
- 中途解約はできない
- 利回りが低い
という3つの点について見ていきましょう。
大手運営のサービスのデメリット1.利益は保証されていない
大手が運営する不動産小口化商品であっても、利益は保証されていないため注意が必要です。
投資した不動産の価値が下がった場合、元本割れのリスクがあることを理解しておきましょう。
大手運営のサービスのデメリット2.中途解約はできない
通常、不動産小口化商品は中途解約ができません。
運用期間が終了するまで解約して現金化することはできないため、注意が必要です。
資金が長期間拘束されるリスクも考慮し、投資を判断することが重要です。
大手だからといって、自由に中途解約できるわけではありません。
大手運営のサービスのデメリット3.利回りが低い
実物不動産投資の利回りは5%～10%程度ですが、不動産小口化商品の利回りは2%～7%程度となります。
大手と中小の会社で、利回りに大きな差はありません。
むしろ中小の会社が運営する商品のほうが高い場合も多いです。
そのため、利回りを重視する投資家にとっては、特にデメリットを感じる可能性があります。
まとめ
不動産小口化商品を提供している不動産会社は多数ありますが、大手の会社を利用するメリットは、倒産リスクの低さや大手ならではの優良商品に投資できる点が挙げられます。
一方で利回りがやや低めなどのデメリットもあるので、まずはメリットとデメリットの両方を知り、自分がどこまで利益を得たいのか、どこまでリスクを許容できるのかを決めてから投資先を選ぶようにしましょう。
